💰 I. Financial Performance

Revenue Growth by Segment

Q2 FY26-ல் செயல்பாடுகள் மூலமான ஒருங்கிணைந்த Revenue INR 6,309 M-ஐ எட்டியது. Retail Net Operating Income (NOI) YoY அடிப்படையில் 14% (INR 4,675 M) வளர்ச்சியடைந்தது. Hospitality Revenue YoY அடிப்படையில் 33% (INR 410 M) வளர்ச்சியடைந்தது, இதில் LFL வளர்ச்சி 9% ஆகும். Office Revenue YoY அடிப்படையில் 12% (INR 328 M) அதிகரித்துள்ளது.

Geographic Revenue Split

இந்த போர்ட்ஃபோலியோ 14 நகரங்களில் பரவியுள்ளது. முக்கிய பங்களிப்பாளர்களில் Delhi (INR 4,714 M tenant sales கொண்ட Nexus Select Citywalk) மற்றும் Chandigarh (INR 4,239 M tenant sales கொண்ட Nexus Elante) ஆகியவை அடங்கும்.

Profitability Margins

NOI margin தோராயமாக Revenue-ல் 74% ஆகும். EBITDA margin 71% ஆக உள்ளது (INR 6,348 M SPV-level revenue-ல் INR 4,500 M EBITDA). Retail NOI வளர்ச்சி YoY அடிப்படையில் 14% ஆகவும், LFL NOI வளர்ச்சி YoY அடிப்படையில் 8% ஆகவும் இருந்தது.

EBITDA Margin

Q2 FY26-ல் ஒருங்கிணைந்த EBITDA INR 4,475 M ஆக இருந்தது. Hospitality EBITDA YoY அடிப்படையில் 11% வளர்ந்து INR 136 M-ஐ எட்டியது. Office NOI YoY அடிப்படையில் 18% உயர்ந்து INR 247 M ஆனது.

Capital Expenditure

Nexus Elante-ல் 60,000 sq. ft. விரிவாக்கம் மற்றும் கையகப்படுத்துதலுக்காக INR 253.7 Cr ஒதுக்கப்பட்டுள்ளது. எதிர்கால inorganic growth-ஐ ஊக்குவிக்க 10 சொத்துக்களைக் கொண்ட வலுவான கையகப்படுத்தும் திட்டத்தை இந்த Trust கொண்டுள்ளது.

Credit Rating & Borrowing

ICRA AAA (Stable) மதிப்பீட்டைத் தக்கவைத்துள்ளது. September 2025 நிலவரப்படி மொத்த கடன் INR 5,848 Cr ஆகவும், LTV 20% என்ற வசதியான அளவிலும் உள்ளது. தற்போதுள்ள கடனை மறுநிதியளிப்பு (refinancing) செய்ய NCDs மூலம் INR 700 Cr திரட்ட திட்டமிட்டுள்ளது.

⚙️ II. Operational Drivers

Raw Materials

ஒரு REIT-க்கு இது பொருந்தாது; இதன் முக்கிய 'inventory' என்பது 9.9 M sf குத்தகைக்கு விடக்கூடிய retail பரப்பு மற்றும் 1.3 M sf office இடமாகும்.

Raw Material Costs

Q2 FY26-ல் நேரடி செயல்பாட்டுச் செலவுகள் INR 1,541 M ஆகும், இது Revenue-ல் தோராயமாக 24% ஆகும். கொள்முதல் என்பது சொத்து மேலாண்மை மற்றும் பராமரிப்பு சேவைகளில் கவனம் செலுத்துகிறது.

Energy & Utility Costs

சதவீதமாக ஆவணங்களில் குறிப்பிடப்படவில்லை, ஆனால் நேரடி செயல்பாட்டுச் செலவுகளில் பயன்பாட்டுச் செலவுகள் (utilities) அடங்கும். இந்த Trust ஒரு பிரத்யேக solar பிரிவைக் கொண்டுள்ளது, இதன் மதிப்பு INR 798 M ஆகும்.

Supply Chain Risks

Anchor tenants மற்றும் multiplex இயக்குநர்களைச் சார்ந்திருத்தல்; திரைப்படங்கள் சரியாக ஓடாவிட்டால் மக்கள் வருகை (footfalls) மற்றும் turnover rentals குறையக்கூடும்.

Manufacturing Efficiency

தொடர்ந்து 10 காலாண்டுகளாக 97% குத்தகை ஆக்கிரமிப்பு பராமரிக்கப்படுகிறது. Q2 FY26-ல் Trading density INR 1,742 psf pm-ஐ எட்டியது.

Capacity Expansion

தற்போதைய retail leasable area 9.9 M sf ஆகும். திட்டமிடப்பட்ட விரிவாக்கத்தில் Nexus Elante-ல் 60,000 sq. ft. கூடுதல் பரப்பு மற்றும் 10 சாத்தியமான retail சொத்துக்கள் (3 தற்போது ஆய்வில் உள்ளன) ஆகியவை அடங்கும்.

📈 III. Strategic Growth

Expected Growth Rate

14%

Products & Services

குத்தகைக்கு விடக்கூடிய retail இடங்கள், வணிக ரீதியான office suites மற்றும் hospitality சேவைகள் (450 hotel keys).

Brand Portfolio

Nexus Select Citywalk, Nexus Elante, Nexus Seawoods, Nexus Ahmedabad One, Nexus Hyderabad, Nexus Vijaya, Nexus Shantiniketan, Nexus Vega City, Nexus MBD Neopolis.

Market Share & Ranking

14 நகரங்களில் 19 மால்களைக் கொண்ட இந்தியாவின் முதல் மற்றும் மிகப்பெரிய பட்டியலிடப்பட்ட retail REIT ஆகும்.

Market Expansion

ஏற்கனவே வாடிக்கையாளர் நுண்ணறிவுகளைக் கொண்டுள்ள அதிக சாத்தியமுள்ள retail micro-markets-களில் ஒருங்கிணைப்பை இலக்காகக் கொண்டுள்ளது.

Strategic Alliances

இந்தியாவிற்குள் நுழையும் சர்வதேச பிராண்டுகளுக்கு விருப்பமான கூட்டாளராக உள்ளது; H1 FY26-ல் 10,000-க்கும் மேற்பட்ட unitholders சேர்க்கப்பட்டுள்ளனர்.

🌍 IV. External Factors

Industry Trends

Retail தேவை விநியோகத்தை விட 2 மடங்கு அதிகமாக உள்ளது (ஆண்டுக்கு 10-12 M sf தேவை vs 5-6 M sf விநியோகம்), இது 2028-க்குள் காலியிடங்கள் (vacancy) 120bps குறைந்து 6.2% ஆக மாறும் என்று கணிக்கப்பட்டுள்ளது.

Competitive Landscape

Chandigarh மற்றும் Delhi போன்ற முக்கிய நகரங்களில் ஒப்பிடக்கூடிய பெரிய அளவிலான Grade-A மால்களின் விநியோகம் குறைவாக இருப்பது சந்தை முன்னிலையை வலுப்படுத்துகிறது.

Competitive Moat

விநியோகக் கட்டுப்பாடு உள்ள micro-markets-களில் உள்ள 'fortress' சொத்துக்கள் மற்றும் தொடர்ந்து 9 காலாண்டுகளாக 100% NDCF payout வழங்கிய சாதனை ஆகியவை நிலையான போட்டிச் சாதகத்தை (moat) வழங்குகின்றன.

Macro Economic Sensitivity

GDP வளர்ச்சி (FY26-க்கு 6.8% என கணிக்கப்பட்டுள்ளது) மற்றும் GST விகிதக் குறைப்புகள் ஆகியவற்றால் இது பெரிதும் பாதிக்கப்படுகிறது, இவை நுகர்வோரின் செலவு செய்யும் திறனை மேம்படுத்துகின்றன.

⚖️ V. Regulatory & Governance

Industry Regulations

SEBI சமீபத்தில் REITs-ஐ equity கருவிகளாக வகைப்படுத்தியது, இது பணப்புழக்கத்தை (liquidity) அதிகரிக்கிறது. REITs 49% LTV வரம்பிற்கு உட்பட்டவை மற்றும் 80% வருமானம் ஈட்டும் சொத்துக்களில் முதலீடு செய்ய வேண்டும்.

Environmental Compliance

GRESB-ல் பங்கேற்கிறது; நிலைத்தன்மை முயற்சிகள் (sustainability initiatives) இந்த Trust-ன் அறிக்கையிடல் கட்டமைப்பின் முக்கிய பகுதியாகும்.

Taxation Policy Impact

unitholders-களுக்கு விநியோகிக்கும்போது NDCF-ல் 72% வரி இல்லாதது ஆகும்.

⚠️ VI. Risk Analysis

Key Uncertainties

Bullet repayments கொண்ட NCDs-களின் மறுநிதியளிப்பு அபாயம்; retail மக்கள் வருகையைப் பாதிக்கும் வெளிப்புற அதிர்ச்சிகள்; கையகப்படுத்திய ஆரம்ப காலத்திற்குப் பிறகு நுகர்வு வளர்ச்சி சீரடைவதற்கான சாத்தியக்கூறுகள்.

Geographic Concentration Risk

Delhi மற்றும் Chandigarh சொத்துக்களில் குறிப்பிடத்தக்க வருவாய் குவிந்துள்ளது.

Third Party Dependencies

மாலின் துடிப்பைத் தக்கவைக்க anchor tenants மற்றும் multiplex இயக்குநர்களின் செயல்பாட்டைச் சார்ந்துள்ளது.

Technology Obsolescence Risk

குறைந்த அபாயம்; மால்கள் சமூக மையங்களாக (social hubs) மாறி வருகின்றன, இருப்பினும் e-commerce என்பது நீண்ட கால கண்காணிப்பு காரணியாக உள்ளது.